Nach der Veröffentlichung der #BIM-Story mit Frau Petra Rinnenburger über die Erfahrungen von der Stadt Köln mit der BIM-Umsetzung in der Stadtverwaltung, freuen wir uns sehr, Nicole Wallmeroth, Sachgebietsleiterin Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, als unsere Gesprächspartnerin für die neue BIM-Story vorstellen zu dürfen.

Frau Wallmeroth ist bereits mit Erfolg im Mai dieses Jahres in einem Impulsvortrag bei unserem BIMSWARM-Treff Webinar aufgetreten. Deswegen haben wir sie gebeten, ihr Wissen auch mit unseren Lesern zu teilen. Wir hoffen, dass die Erfahrungen von Frau Wallmeroth und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nicht nur für öffentliche Auftraggeber, sondern auch für die gesamte Wertschöpfungskette Planen-Bauen-Betreiben hilfreich sein werden.

BIMSWARM: Guten Tag Frau Wallmeroth, Sie haben erwähnt, dass die Stadt Köln sich seit 2015 aktiv mit der BIM-Methode beschäftigt.  Warum spielt das BIM-Modell auch für die Betriebsphase so eine große Rolle?

NW: Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln hat, wie alle großen Immobilieneigentümer, während der Nutzungsphase eine immense Menge an Daten zu bearbeiten. Unsere Idee war daher, im Betrieb der Liegenschaften verschiedenste Prozesse zu optimieren. Grundlage dafür ist ein standardisierter Datensatz zu verbauten Anlagen und Bauteilen. Diese Daten können nach der Inbetriebnahme einer Liegenschaft aus dem BIM-Modell gezogen und im Laufe des Betriebes über ein CAFM-System fortgeschrieben werden. So ist es möglich, jederzeit von seinen Equipments Datenblätter zu ziehen.

Diese Daten bilden das Fundament um beispielsweise das Prüf- und Wartungsmanagement zu optimieren. Daneben kann auch ein anlagenbezogenes Risikomanagement aufgebaut werden, um so aus der reaktiven Instandhaltung in die vorbeugende Instandhaltung zu kommen.

Es vereinfacht zukünftig das Ausschreibungsmanagement, wenn Equipments erneuert oder ausgetauscht werden müssen. Schlussendlich bildet es die Grundlage, um eine vollständige Dokumentation aufzubauen.

BIMSWARM: Könnten Sie bitte kurz erzählen, mit welchen Schritten Sie angefangen haben, den BIM-Einsatz für die Betriebsphase vorzubereiten? Was sind die Voraussetzungen dafür?

NW: Zunächst haben wir überlegt, welche Datenmengen und Informationen zu den Immobilien wir im Lebenszyklus überhaupt betrachten wollen und was das Modell für uns erreichen soll. Auf dieser Basis wurde dann ein Datenmodell entwickelt. Wichtig war hierbei immer zu beachten: „So viel wie nötig, so wenig wie möglich“. Denn nichts verändert sich so schnell wie die Daten. Es muss im Betrieb gewährleistet sein, dass die Daten immer auf einen aktuellen Stand gehalten werden und sich regelmäßig hinterfragen, ob wirklich alle Datensätze benötigt werden. Es ist ein ständiger Veränderungsprozess; in dem man sich bewusst machen muss, dass so ein Datenmodell lebt und sich an geänderte Gegebenheiten, wie beispielsweise eine Änderung der Rechtslage oder neue Ziele angepasst werden muss.

Beim Aufbau eines Datenmodells sollten die Erfahrungen aus den bauenden und betreibenden Bereichen in einen Konsens gebracht werden, da in den jeweiligen Bereichen der Fokus auf andere Daten gelegt wird.

BIMSWARM: Welche Besonderheiten unterscheiden aus Ihrer Sicht die Verwendung von BIM während der Betriebsphase im Vergleich zu Bauprojekten? Welche BIM-Aspekte sind für den Betrieb besonders wichtig?

NW: Die Besonderheiten zeichnen sich durch die unterschiedlichen Zielsetzungen der beiden Phasen ab. Die Bauphase fokussiert im Wesentlichen auf die termin- und kostengerechte möglichst mängelfreie Fertigstellung des Bauprojektes, wohingegen als Ziele in der Betriebsphase in der Hauptsache wirtschaftliches und rechtskonformes Betreiben einer Liegenschaft, Entwicklung von präventiven Instandhaltungsstrategien, vollständige Dokumentation, Auswertung von Daten zu einzelnen Equipments für Optimierung des Betriebs zu nennen sind.

BIMSWARM: Welche Mehrwerte konnten Sie dank der BIM-Methode aus der Betreiberperspektive erzielen?

NW: Hier ist ganz deutlich die strukturierte Übergabe von Daten zu einer Liegenschaft über eine IFC-Datei zu nennen. Damit wird das Übergeben in Papierform obsolet. Ich komme schnell an erforderliche Daten.

Auch das Thema Nachhaltigkeit ist hierbei nicht zu vernachlässigen. Ich weiß, was ich verbaut habe und wie ich im Lebenszyklusprozess diese Baustoffe dem Baustoffkreislauf am Ende zurückführen kann.

BIMSWARM: Welche Risiken sollen bei der BIM-Einführung bei Immobilienbetreibern berücksichtigt werden? Wie kann man sie vermeiden?

NW: Vor der BIM-Einführung sollte man sich vor Augen führen, welche Ziele verfolge ich mit BIM und kann mich die BIM-Methode merklich unterstützen, um diese Ziele zu erreichen. Hier empfehle ich den engen Austausch mit Dritten, die ihre Erfahrungen mit BIM gemacht haben. Weiterhin ist erst einmal mit einem höheren Aufwand zu rechnen, insbesondere muss eigenes Personal auf die BIM-Methode geschult werden. Bedauerlicherweise gibt es noch keine einheitlichen Datenaustauschformate. Es besteht also die Gefahr, dass ich die Daten aus dem BIM-Modell nicht direkt in andere Softwaresysteme übertragen kann. Und es muss klar sein: Man kauft nicht nur eine Software, sondern alle Prozessbeteiligten müssen anders mit dem Thema Daten umgehen.

BIMSWARM: Was würden Sie den Marktteilnehmern empfehlen, die noch zögern, sich auf die BIM-Methode umzustellen?

NW: Man sollte sich den neuen Methoden stellen und hier in die mittel- bis langfristige Perspektive gehen. Neben den vielfach genannten Vorteilen in der Bauphase stellt sich die Amortisation in der Betriebsphase ein. Nutzen Sie die Erfahrungen, die in der Fachwelt gemacht worden sind und entwickeln daraus ihre eigene Vision. Ich habe festgestellt, je mehr man sich mit BIM beschäftigt, umso mehr wird deutlich was möglich sein kann. Und man trifft viele Dritte, die diese Visionen teilen 1und mit dir zusammen umsetzen möchten. Es ist eine neue, ja auch nachhaltige Art des Betreibens von Gebäuden. Die Digitalisierung ist ein Schlüssel um mit fehlenden Personalressourcen umgehen zu können.

BIMSWARM: Vielen Dank, Nicole Wallmeroth, für diesen interessanten Beitrag und für Ihre Bereitschaft, Ihre Erfahrungen mit der BIMSWARM-Community zu teilen!

Haben Sie eine eigene BIM-Story, die Sie mit anderen Markteilnehmern teilen würden? Dann freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme über contact@bimswarm.de !

Ihr BIMSWARM-Team